В соответствии со статьей 25 ЖК РФ:
Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее изменений в технический паспорт помещения.

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения.

Простым языком:

Перепланировка — это изменения, касающиеся перегородок. Например: изменение количества проемов, расширение проемов, увеличение или уменьшение помещений за счет перестановки стен, объединение или разделение с/у, объединение помещений, образование новых помещений (встроенный шкаф, гардероб, комната, коридор и т.д.)

Переустройство – это изменение мест расположения плиты, раковины, ванной, унитаза и другого оборудования, отмеченного в техническом паспорте.

Незаконной перепланировкой называют ту перепланировку, которая не была согласована и как следствие не отражена в техническом паспорте объекта и не зарегистрирована в Росреестре, не отражена в выписке ЕГРН.
Незаконная перепланировка — это изменение планировки или структуры здания без соответствующих разрешений, согласований с компетентными органами (МВК). Это может включать в себя изменение размеров помещения, добавление или удаление стен, перенос дверей или окон и другие изменения внутренней или внешней структуры здания. Незаконная перепланировка может иметь серьезные последствия, такие как нарушение безопасности, изменение противопожарных мер, нарушение условий проживания и нарушение законодательства, которые повлекут за собой административные штрафы или даже уголовное наказание в случае нарушения конструкции зданий повлекшее разрушение.

Очень важно знать, что любые работы, связанные с перепланировкой и (или) переустройством помещений в МКД (многоквартирные дома) необходимо согласовывать в предусмотренном законом порядке (ст. 25 ЖК РФ, Распоряжение №735-р от 12.08.2021, 112 постановление о создании МВК), в районной МВК.
Это обязательная процедура до начала производства ремонтных работ связанных с перепланировкой и (или) переустройством помещений в МКД.
Цель согласования – проверка контролирующими органами соблюдения всех строительных, санитарных и противопожарных норм. Если желаемая планировка будет соответствовать современным правилам, требованиям и номам, МВК (межведомственная комиссия) выдаст Разрешение на производство ремонтных работ. С этого момента можно официально приступать к ремонту.
Если делать ремонт без согласования, есть риск получить предписание от государственных органов с требованием вернуть в исходное состояние. А это риск выбросить кучу денег на уже сделанные работы и предстоящие для устранения нарушений.


Подробнее разберем, для чего нужно согласовывать и какие могут быть риски, если не выполнять ремонтные работы без согласования с МВК.

Последствия несогласованной перепланировки могут быть различные и все они крайне неприятны для собственника жилья или бизнеса.
Неприятности в основном касаются временных и финансовых затрат.
Перечислим несколько из них:
1.    Собственник не сможет продать квартиру (банк не одобрит ипотеку, грамотный покупатель не купит, осознает все риски)
2.    Получит предписание от контролирующих органов с требованием вернуть все в исходное состояние. Вложил 3 млн. руб. в ремонт – отдай столько же для возвращения в исходное состояние.
3.    При страховом случае страховая компания не выплатит страховое возмещение
4.    Отключат Газ (в газифицированных домах сейчас это нормальная практика). Отключают Газ в этот же день, как обнаружили перепланировку. Требования ПетербургГаза.
5.    Штрафы. Одним штрафом не заканчивается. После штрафа следует предписание со сроками. Не уложились в срок – новые штрафы и ужесточение требований, далее в суд.
6.    Судебные иски и судебные издержки
7.    Запрет на выезд из страны
8.    Не исполнение решения суда - продажа квартиры с публичных торгов (лишение собственности) ст.25, часть 5 ЖК РФ
9.    Рычаги давления на вас со стороны УК, ТСЖ, ЖКС, соседей и других доброжелателей
10.Снижение ликвидности квартиры. Квартиры с не согласованной перепланировкой в разы дешевле, т.к. присутствуют серьезные риски, связанные с вышеизложенными пунктами.
11.Соседи приплетут личные проблемы и недостатки или проблемы дома. Возможен шантаж.

Примеры из опыта:

• У соседей пошла трещина. Узнали, что у вас сделана перепланировка. Значит из-за вас!
• После вашего ремонт стало лучше слышно разговоры соседей, журчание воды, шаги и т.д. Значит при перепланировке были нарушены технологии. Вы виноваты!
• Стала долго нагреваться вода в кране, изменился напор, появились неприятные запахи из раковины и т.д. Кто виноват? Тот, кто сделал перепланировку и не согласовал ее. Возможно умышленно, т.к. ее невозможно согласовать из-за нарушения всех строительных и санитарных норм.

Риск при покупке:
1.    Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой грозит переходом на нового собственника всех вышеперечисленных рисков.
2.    Не соответствие перепланировки строительным и санитарным нормам – проблема, невозможно будет согласовать. Решение проблемы – только возврат в исходное состояние (деньги, время)