Как узаконить перепланировку?
Перепланировка и (или) переустройство квартиры, дома или офиса – мероприятия, которыми сопровождаются практически все современные ремонты. Не вдаваясь в причины (они очевидны), отметим только, что любые существенные изменения в конфигурацию объекта недвижимости (перепланировка) или в инженерные системы (переустройство) должны быть согласованы в соответствующих уполномоченных органах. В идеале до проведения работ, в исключительных случаях – после. Последний вариант называется узаканиванием уже сделанной перепланировки и считается особенно трудным.

Нужно ли вообще узаконивать сделанную перепланировку?
Ремонт позади, соседи и уполномоченные органы претензий не имеют. Стоит ли в таком случае узаконивать перепланировку? Да, конечно. По нескольким причинам:

• Правила в этой сфере постоянно ужесточаются. То, что сегодня доступно, завтра может быть сопряжено со значительными трудностями. Пока еще в большинстве районов СПб можно согласовать уже сделанную перепланировку в том же порядке, что и до. Но, учитывая то, что по закону узаконивание возможно только через суд, у МВК есть формальные основания для отказа. И полностью его исключать даже сегодня нельзя. В будущем вполне возможно, он будет обязательным.
• Объект недвижимости с незаконной перепланировкой трудно продать, под его залог невозможно получить банковский заем, он всегда может вызвать интерес у контролирующих органов или претензии со стороны соседей.
• Чтобы вступить в права наследования на такую недвижимость, все равно придется узаконить перепланировку.

Таким образом, этих мероприятий не избежать. Это только вопрос времени. И чем больше его пройдет, тем дороже и сложнее это будет.

Сколько стоит узаконить перепланировку?
Цену на узаконивание перепланировки определяют следующие аспекты:

• Площадь помещения.
• Характеристики перепланировки – конкретные проведенные работы.
• Район нахождение объекта недвижимости - в исторических требования выше.
• Прочие аспекты. Так, некоторых зданиях Санкт-Петербурга, относящихся к объектам культурного наследия, перепланировку узаконить очень трудно.

Таким образом стоимость узаконивания перепланировки всегда определяется индивидуально.
Кроме того, расходы придется увеличить на размер штрафа за незаконную перепланировку. Он составляет 2-2,5 тыс. руб. для граждан и 300 тыс. для организаций.

Где можно узаконить перепланировку – в БТИ или в суде?
С таким вопросом к нам обращаются особенно часто. Сразу скажем, в Санкт-Петербурге БТИ уже не существует, есть ПИБ, который вообще этим не занимается, это проектная организация. Это в полномочиях Межведомственных комиссий при Администрации района. Но в любом случае самовольная перепланировка – это всегда проблема. Ситуация, когда владельцу отказывают в ее узаконивании весьма распространены. МВК также могут начать чинить различные препятствия, затягивая процесс, требуя все новые и новые документы. В таких случаях узаконивание перепланировки в суде – единственный выход.

Куда обращаться, чтобы узаконить перепланировку?
Зависит от того, собираетесь ли вы узаконить перепланировку самостоятельно или воспользоваться помощью профессионалов. Во втором случае порядок действия, следующий:

• Вы обращаетесь в нашу компанию за бесплатной консультацией.
• Специалист проверяет документы, уточняет подробности и выносит решение о возможности (отсутствии) узаконить перепланировку в Санкт-Петербурге. Более чем в 90% случаев вердикт положительный. Но ситуации бывают разными.
• Мы выставляем коммерческое предложение, включающее смету расходов.
• Если вас все устраивает, подписывается договор и оформляется доверенность.
• Вы получаете документы, подтверждающие узаконивание перепланировки.

Если же вы решите узаконить перепланировку самостоятельно, то придется пройти через стандартные процедуры согласования. И, возможно, обратиться в суд (см. выше).

Узаконивание перепланировки через МВК предполагает:

• Заказ исходной документации в организации кадастрового учета (технический паспорт, поэтажные планы выше и ниже расположенных помещений, технические характеристики здания).
• Заказ обследования вентиляционных каналов с получением соответствующего Акта о работоспособности.
• Техническое обследование перекрытий и несущих стен (при необходимости).
• Заказ проекта перепланировки в организации с соответствующим допуском СРО.
• Согласование проекта в МЧС (при необходимости, в зависимости от района).
• Согласование с Роспотребнадзором (при необходимости).
• Согласование с УК (управляющей компанией дома).
• Согласование проекта в Межведомственной комиссии при Администрации района.
• Подготовка документов к вводу в эксплуатацию. Собственник обязан предоставить на приемочную комиссию, по окончанию ремонтных работ, пакет документов в соответствии с п.2.1.7 Постановления правительства Санкт-Петербурга No112.
• Ввод объекта в эксплуатацию МЧС, УК, МВК. По итогам визита их специалиста подписывается акт приемки объекта.
• Изготовление технического плана на квартиру.
• Подача заявления с документами для внесения изменений в ЕГРН. Потребуются правоустанавливающие акты на недвижимость и согласие всех ее собственников.

Внимание! Перечень мероприятий по самостоятельному узакониванию перепланировки не является исчерпывающим. На практике возможны дополнительные мероприятия и бюрократические проволочки, с которыми придется столкнуться владельцу недвижимости.

Какие перепланировки нельзя узаконить?
Не получится получить разрешение на снос несущих стен без расчетов усиления, подготовки проекта конструктивных решений и прохождения экспертизы, установку теплых полов, подключенных к общедомовым системам подачи горячей воды или отопления, установку батареи на лоджии или балкон, пристраивание лоджии выше первого этажа (без опоры на грунт). Также нельзя делать перепланировку в аварийных домах и на большинстве объектов культурного наследия, которая может повлечь за собой утрату исторических ценностей, предметов охраны.